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商业老大哥地位不保 罗湖区拟借城市更新迎商业发展第二春

文章出处:网络整理责任编辑:admin人气:发表时间:2019-03-31 19:53【

  编者按:伴随着粤港澳大湾区发展规划纲要出台,深圳作为四大中心城市之一的地位凸显,立足打造国际创新之都。政策带动之下,深圳各大区域都在摩拳擦掌大力发展各种产业经济。大机遇之下,这些区域的商业将呈现哪些发展趋势?现有商业格局未来又将发生怎样的变化?赢商网深圳站独家策划深圳各区域2019商业发展趋势解读系列文章,以期为行业带来更多思考。

  改革开放四十年以来,罗湖作为改革开放先行区,也是深圳最早的商业中心和城市消费中心,全国第一家麦当劳、全市第一家新华书店、深圳第一家连锁超市……许多个“第一”都发生在罗湖。从国贸到地王大厦,再到京基100,拥有着先发优势的罗湖曾是深圳商业黄金十年的缩影。

  近年来罗湖区商业出现了新的发展机遇,区域内计划建成深圳地标型建筑群,如蔡屋围片区晶都酒店地块、寰宇大厦地块将分别建成700米、642米超甲级写字楼及666米的华润湖贝中心等,另外在拟开业项目方面罗湖未来两年内将有7个项目入市,将给罗湖城区商业格局带来新的改变。

  商圈诞生早 罗湖汇集大批优质商业项目

  作为深圳最早对外开放的区域,罗湖区是深圳的传统商业消费高地。占据着罗湖口岸的便利性,罗湖的商业体也是与香港游客链接最深。其早期诞生了一大批优质商业项目,如:万象城、金光华广场、太阳百货、东门茂业百货、KK mall、国贸天虹商场、喜荟城等项目。

  这些老牌百货如东门太阳百货、茂业百货等扎根区域十数年,早已成为了深圳人的零售记忆。而作为深圳最早的一批购物中心,同为2004年开业的金光华广场、万象城如今也早已占据深圳商业领域的重要地位。

  

  图片来源:赢在选址

  据赢商网大数据中心数据显示,目前罗湖区已经形成宝安北路商圈、东门商圈、大剧院商圈、人民南路商圈等;从数量上看,截至目前为止,罗湖区共有11个购物中心(商业体量≥3万m²),总体量达90.15万m²。显然,相较于深圳其他区域,罗湖这些年新的购物中心并不多。2018年在水贝片区新开了深圳首个珠宝主题的购物中心IBCmall。

  

  深圳发展一路向西,新的商业不断崛起,也让老牌资深商业大哥--罗湖倍感压力。近年来,罗湖区正在摸索建设“国际消费中心”,不断对老牌商圈进行改造升级,同时不断加大城市更新力度,以期望借助城市更新的契机实现华丽转身。

  大剧院商圈:高端消费领地 时尚类品牌云集

  作为罗湖传统商圈之一的大剧院商圈主要是总部基地、高端商业、休闲旅游为主,也是罗湖著名的金融中心。大剧院商圈以大剧院地铁站、蔡屋围商圈周边为主要区域,由万象城、kk mall、地王购物中心等主要商业项目构成。

  据赢商网大数据中心监测,大剧院商圈面积达137.55万m²,业态以服装、餐饮为主,服装/精品店铺366个,占比63.7%;餐饮店铺有118个,占比20.5%;生活服务店铺有32个,占比5.6%;百货/超市/专业卖场10个,占比2%;此外还有儿童亲子、文体娱等多种业态分布,满足居民多种消费诉求。

  

  图片来源:赢在选址

  其中万象城是大剧院商圈内代表项目之一,万象城是深圳唯一一家高端购物中心,近年来万象城在业态品牌调整方面,涉及餐饮、服饰、配饰覆盖到家居、生活等方面,2018年以引进一线时尚品牌和餐饮为主;而同处于大剧院商圈的KK mall则坚持其“时尚”定位,把品牌调整的重心放在时尚零售及热门餐饮品牌上,未来还将继续增加潮流时尚女装品牌和设计师女装时尚品牌的占比。

  人民南、东门商圈亟待转型升级

  人民南商圈是深圳开发最早、最繁华的商圈,以人民南路为轴心向周边辐射形成了金光华广场、佳宁娜购物广场、罗湖商业城等商业项目,由于临近罗湖口岸,凭借众多高档次的商场一度吸引许多香港居民到此消费,但是由于片区建设过早,近些年没有诞生新的商业。以金光华广场为例,开业十五年其主动调整商场定位转型,并将购物环境和品牌进行同步升级已适应市场趋势变化,不断提升其品牌形象,加大时尚潮流品牌比例,2019年金光华广场还将继续加大美妆版块的布局。

  

  金光华广场

  与人民南商圈毗邻的东门商圈,作为深圳老牌商圈,汇集了以茂业百货、太阳百货、深圳东门天地、东门中心城、华润1234space等项目,东门商圈亦是深圳各大商业圈少见的多重商业形态汇聚的商圈,包括百货、购物中心、奥莱,服装批发市场、美食城等多重形态,可以满足不同人群购物需求,过去一度是深圳人的购物天堂。近年来东门商圈由于购物环境差、品牌档次低而饱受诟病,东门区域内百货商业也在积极寻找新的生长活力。如片区主力商业项目之一的东门茂业百货在品牌方面,近年来重点引进国际一、二线时尚品牌超和流行餐饮;作为片区新型商业力量的华润1234space打造新东门年轻时尚潮流聚集地,基于其定位在品牌选择上侧重于特色餐饮、快时尚、潮流精品以及书店等品牌,但是由于体量才1万平,尚不足以改变片区商业现状,近年来罗湖区政府意识到东门商圈遇到的发展困境,已经着手东门商业空间品质提升,注入新的商业元素,也给东门商圈转型发展赋予了更多可能。

  

  华润1234space

  罗湖商业升级将借力“城市更新”

  从地理位置上看,罗湖与香港连接最为便捷,带动着深圳与其它城市的商贸、旅游互通。在粤港澳大湾区发展规划指引下,罗湖区努力加快深港融合,推进产业、金融、商业升级;在城区定位方面,对标纽约、东京、新加坡、香港等国际一流消费中心城市,规划建设罗湖“全域消费”格局,将罗湖全城区建设成为一个超级“mall”。